房企“一哥”之争落下帷幕。日前，万科公布了2014年全年的销售数据为2151亿元，低于绿地集团，位列第二。虽然在业绩上稍逊绿地，但是2014年万科的表现并不差，完成了2000亿元的回款目标。
相比于万科的业绩，市场更关注的是，进入转型关键时期的万科，特别是换帅之后的万科商用地产，会有哪些新的发展思路。记者从万科集团了解到，2015年万科预计在全国有10个商用项目计划开业，包括购物中心、社区商业、酒店等。
将建独立商管公司
1月5日，万科发布公告称，2014年全年，万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额人民币2151.3亿元，分别比2013年同期增长21.1%和25.9%。
对此，万科集团总裁郁亮表示，万科将坚定不移地推动公司的转型，即使在短期内需要付出一定的代价。在重新审视传统业务的同时，还将寻找更多新机会，丰富“城市配套服务商”的内涵。
转型，似乎已经成为了房地产行业的常态。对于早已开启转型通道的万科来说，在2014年底进行了新一轮的高管调整之后，转型也进入了关键期。
2014年12月10日，接任毛大庆负责万科集团商用地产的丁长峰，在其个人微信上透露，未来万科将在现有的集团商业管理部之外，再设立一间独立的商业地产管理公司。丁长峰表示，万科的非住宅部分资产已有2000亿元左右的规模，虽然是城市公司在运作，但集团要转型，必须投入更多资源和精力进行规划和管理。
丁长峰还指出，万科全国已开业和在建的购物中心已有25个之多，计划新成立一间独立的公司对该部分资产进行管理和运营，万科的商用品牌应该获得相称的位置和名声。
丁长峰表示，“这副担子很重，未来三年是万科实现转型的关键时期，需要新思维新体系。”
记者从万科集团了解到，2015年万科预计有10个商用项目计划开业，包括购物中心、社区商业、酒店等，主要分布在北京、上海、广州、东莞、武汉、长沙等城市。此外，在一二线城市还有部分办公物业计划推出。
万科集团相关人士对记者表示，“2014年万科商业物业的整体投资占比不超过15%，2015年也会根据具体的投资情况而定。”
不再关注规模
从目前万科商业物业的发展路线来看，社区商业成为重点突围的方向。
据记者了解，目前北京万科社区商业深化“3+3+3”发展战略，发布“生活广场”、“新五街”、“邻里中心”三条产品线，打造“第五食堂”、“BRUNO咖啡面包坊”、“萨尼童玩”三条自营业务线，整合“招商代理”、“战略同盟”、“自营业态”三条资源线。
此外，北京万科社区商业计划每年至少开业一个生活广场，两个新五街和三个邻里中心，还将根据客户需求推出外卖、宠物托管、远程洗车等服务，将互联网思维和社区O2O结合，打造新时代线上线下协同发展的新型智慧社区。
“社区养老中心作为城市配套的重要组成部分，北京万科已初步选定10个项目做社区养老中心布局，”北京万科相关人士对记者表示，今年万科将在北京市建8个项目，总面积达9万平方米，提供近3000张床位。这是北京万科养老服务业务的第一阶段规划，未来计划每个新项目都有一幢社区养老中心。
谈及“白银时代”的万科，毛大庆表示，“我们不再单纯地盯着住宅销售，开始关注办公、养老甚至医疗产业与市场，并开始研究产业园模式等。”
加速轻资产运作
得益于此前在凯德的经验，毛大庆此前操盘下的万科商用物业在轻资产运作方面也做了很多尝试。
记者从北京万科了解到，12月5日，万科集团首个购物中心金隅万科广场交割工作正式完成。这标志着万科在“轻资产、重运营”模式下，完整操作了商用业务全生命周期链条，从开发、开业、经营直到最终的轻资产运作。
值得注意的是，12月30日，万科集团与东方藏山资产管理公司合作的第一个社区商业基金项目于长阳半岛落地，这也是万科首次与基金实现资产包层面的合作尝试。
“此次与东方藏山的合作，从操作模式上，横跨四个城市、包括五个项目，涉及股权转让、资产交易等多种交易方式。”万科方面回应，这一合作不仅成功实现资产增值，让现金提前回流，还引入了重要的合作伙伴，与万科共同进行商业项目的经营管理，并获得持续稳定的收益。
在设立商业地产管理公司之前，万科形成了轻资产的商业管理模式。包括万科将深圳龙岗区中心商场80%股权(包括若干临街商铺及停车位)，出售给香港最大的房地产投资信托基金领汇房产基金;把9个商业物业80%的股权出让给凯雷投资集团有限公司等。
万科总裁郁亮此前公开表示，认同商业地产轻资产运营，但未来十年，传统住宅业务仍然是万科的重中之重，占比超过五成。
“轻资产是万科应对‘白银时代’转型的一种举措，商业地产投资周期长，资金占用大，运营能力要求高，万科将继续与各类机构探索合作模式，着力提高自身商业操盘的能力。”万科集团相关人士对记者表示，未来也将孵化出一批符合资本市场回报要求以及满足商家消费者需求的项目。
